新一轮楼市调控潮来了,真正杀手锏恐怕要让房价下跌

2021年伊始，楼市调控接二连三，让人应接不暇。

1月21日上海：封堵假离婚购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理。25日，又将法拍房纳入限购范围。

1月22日合肥：严厉打击哄抬房价等违规行为

1月23日深圳：打击假结婚、假离婚和代持买房，开发商和中介要严格核实购房资格，作假者3年内禁止购房。

1月27日杭州：落户未满5年的限购1套住房，增值税2改5，将住房赠与他人后，3年内限购。

1月27日成都：严厉打击哄抬房价等违规行为······

房价上涨热门城市，调控政策来得更加严厉，细化了很多条例，花式堵上炒房漏洞。在二线城市，主要针对房价炒作现象进行了整顿，同时也对政策漏洞打补丁。

例如合肥，补缴社保不予认可、离婚两年内按原家庭房查、职业技能未纳入人才购房资格范围···假社保、假离婚、假人才都无法获得购房资格。

以上这些政策对整顿楼市乱象很重要，但对降房价作用不太大。

从2017年到2021年，楼市调控政策就没有断过，但是房价要涨的依然涨，主要区别就是涨的快与慢。

因为这些政策重点都在——落实房住不炒，打击炒房客上。通过抑制房地产市场过度的投机需求，平衡房地产的供需状况，从而来稳定房价。

为什么房价还涨呢？

这说明炒房客对房价的影响，没有我们想象中那么大。不可否认，他们助推了房价上涨，人为制造了供需失衡，但是房价决定性因素还是地价、供求关系，有时候还有市场情绪。

所以，“稳房价、稳地价、稳预期”提法，就是保持市场处于恒温状态，不允许哪怕一个区域房价热潮。

本来这段时间房地产市场走出“结构性牛市”行情，然而1月底各大城市一顿调控铁拳，打出部分区域悄悄慢牛的楼市。现在唯剩下基金和股市玩家还在“结构性牛市”中上蹿下跳。

其实，楼市最致命的调控杀手锏已出来了，这次恐怕还要带动一波房价横盘或下跌。

此处应复习一下恒大任泽平房地产分析法：短期看金融,中期看土地,长期看人口。

没错，楼市调控杀手锏是——“房贷两道红线”金融管控！（详情见房贷两道红线）它正冲击短期房地产市场，连锁效应已经产生：银行房贷额度紧张-房贷延期-个人房贷业务排队-房贷利率上升。

金融政策于无形之中，降温楼市。长周期贷款业务延迟房产成交，高房贷利率会增加购房者负担，导致购房需求下降。

这告诉我们，目前最应该关注的调控，不是直接施加在房地产市场的，而是房地产的铁哥们银行！作为资金密集型行业，房地产发展和金融息息相关，房企融资，买房贷款都要和银行打交道。

若要说金融政策最铁腕的城市，要数广州了，其他城市都没有广州疯狂。

注意，1月23日广州在“房贷两道红线”之外，还给银行业增加了“金融监管窗口指导信息，个人按揭贷款面临双管控”：

新增个人住房贷款占比不能超过12.6%每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度

这个窗口指导信息，是金融监管部门给银行临时打招呼的意思。广州迎来金融管控Plus，秒杀其他城市。

不出所料的，1月27日广州四大行（工农中建）房贷整体涨价了：

首套房贷利率调整为：LPR+55bp,5.2%二套房贷利率调整为：LPR+75bp,5.4%

此前，我说别吓唬买房人银行要全面停房贷了，也是基于个人房贷停贷消息集中于广深，给银行“打招呼”的做法尚未传播到全国，不要制造大面积恐慌。

全国房地产盘这么大，不可能一棍子打死，买房人还是挑家容易放款的银行吧。

据不完全统计，北京、上海、深圳房贷利率近期持平，杭州略微上调。房贷利率上调最厉害的还是广东各地的银行。

货币才是房价之水啊。

然而，这次房贷利率上升误伤了真刚需。

那些炒作学区房的，大部分都是全款买的，钱来自于低利率的经营贷和各种机构贷款，然后再将房产抵押给银行，填上经营贷的窟窿。

这种银行额度金融调控采用的是无差别打击，“查违规贷款流入楼市”是针对炒房者的精准打击。

无差别打击中，还是苦了刚需。

在货币水龙头拧上时，房价上涨也只是虚妄。没市场的情况下，开发商和业主还可能降价出售。

尤其是广东各地楼市，受金融监管影响最大！下一个出台同样“银行窗口指导”的城市也要小心了，这是给房价浇冰水的信号！

最后聊聊这次调控政策风向。

26日，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，说的还是房住不炒，警示意味明显。

于是有房价过热苗头的其他城市纷纷自觉下手了，比如成都。

接下来还有一些城市也许会继续发调控补丁政策，例如东莞，内容实质上还是大同小异。

北京楼市可能不会出台调控政策了。因为近期绿中介上都查不到历史成交了，明显是收到了监管指示。